Podstawa Zmian

W dniu 1 sierpnia 2024 r. weszły w życie istotne zmiany w przepisach dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany te wynikają z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r., które wprowadza nowe zasady dotyczące lokalizacji budynków na działkach budowlanych, a szczególnie budynków wielorodzinnych. W szczególności modyfikacji ulega § 12 rozporządzenia, regulujący minimalne odległości budynków od granic działki.

Celem tych zmian, jak wynika z uzasadnienia do projektu nowelizacji, jest poprawa komfortu życia mieszkańców poprzez uporządkowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych oraz dostosowanie przepisów do współczesnych potrzeb zarówno użytkowników, jak i inwestorów. Zmiany te stanowią pierwszy krok w procesie bardziej kompleksowej reformy przepisów budowlanych.

Kluczowe Zmiany w Sytuowaniu Budynków

Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązują nowe zasady dotyczące sytuowania budynków na działkach budowlanych, które w szczególności odnoszą się do budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji.

Do tej pory minimalna odległość od granicy działki wynosiła 4 m dla ścian z oknami lub drzwiami oraz 3 m dla ścian bez nich. Po nowelizacji odległość ta zwiększa się do 5 m, niezależnie od tego, czy ściany posiadają okna lub drzwi. Ta zmiana ma na celu „luźniejszą zabudowę”, co według ustawodawców ma poprawić komfort użytkowania budynków. Niemniej jednak, przepisy te dotyczą jedynie budynków powyżej 4 kondygnacji, co budzi pytania o ich wpływ na komfort życia mieszkańców niższych budynków oraz na interesy inwestorów.

Zmiany w Odległości Balkonów od Granicy Działki

Również od 1 sierpnia 2024 r. wprowadzono zmiany dotyczące odległości balkonów od granicy działki budowlanej. Oto najważniejsze z nich

• 1,5 m: Minimalna odległość od granicy działki dla takich elementów jak okap, gzyms, balkon, daszek nad wejściem, galeria, taras, schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia (z wyjątkiem pochylni dla osób niepełnosprawnych).
• 4 m: Minimalna odległość od okna dachowego skierowanego w stronę granicy działki.
• 3 m: Minimalna odległość od balkonu w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych o wysokości ponad 4 kondygnacji.

Wyjątki od Zasad Sytuowania Budynków

Nowelizacja przewiduje również wyjątki od ogólnych zasad sytuowania budynków. Odstępstwo od wymagań dotyczących odległości budynków od granicy działki jest możliwe, jeśli sąsiadująca działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. Choć przepisy nie definiują jednoznacznie pojęcia działki drogowej, generalnie przyjmuje się, że jest to teren przeznaczony pod drogę – niezależnie od jej rodzaju, czy jest to droga publiczna, wewnętrzna, czy nawet ścieżka rowerowa.